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农村拆迁

农村房屋拆迁产生纠纷怎么解决

一、农村房屋拆迁产生纠纷怎么解决   

1、维权依据:诚实信用原则和公平原则。   

2、《物权法》明确规定,不动产买卖如果没有办理产权过户登记,即使买受人实际占有了该不动产,买受人也不能取得该不动产的物权,在买受人占有房屋期间,如果该房屋被拆迁,那么谁有权利得到拆迁补偿利益?实践中做法不一,绝大多数开发商都给房屋产权登记人,我们分析的是谁有权利获得补偿利益,一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益,如果这样的话,违背了《民法》的诚实信用原则和公平原则。   

3、出卖人已经全额得到了卖房款,又将房屋交付买受人占有,如果开发商给的拆迁补偿利益高于卖房款,出卖人又反悔不卖房子了,将得到的房款退给买受人,然后想要补偿利益,显然违反了诚实信用原则,如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益,仅有法律原则不行,必须要结合法律规则。   

二、两种情况买受人应得到拆迁补偿:  

(1)第一种情况,如果出卖的房屋占用的土地是国有土地,容易找到法律依据,因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制,买受人可以起诉出卖人,首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效,其次是让出卖人继续履行合同,即办理房屋产权过户登记,这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记,补办不了产权变更登记,可以参照《物权法》第十九条,对该条法律规则进行目的性扩张解释,同时对《物权法》第九条进行目的性限缩解释,同时结合诚实信用原则和公平原则,让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。   

(2)第二种情况,如果是农民的房屋卖给城镇居民,是变更不了房屋产权登记的,因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是,如果城镇居民到农村买房屋,农村集体经济组织就少了一块宅基地,如果宅基地不够,还得将其他土地变为宅基地,这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益,对保护农村耕地有影响,也损害了集体利益,并不是为了保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征收,禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空,此时如果支持买房人的利益,并不损害集体利益和其他农民的利益,出卖人自愿出卖自己的房屋,对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的,拆迁补偿利益应该给房屋买受人。   

三、农村房屋拆迁纠纷   

首先,是分家析产纠纷。有的拆迁方按被拆房屋中的独立户进行补偿,被拆迁方为了多得拆迁补偿,往往以子女起诉父母分家析产的形式诉至法院,要求法院确认分家协议,意图借法院生效判决主张权利。   

二是继承纠纷。被拆房屋所有权人去世时,继承人之间为获得拆迁补偿而诉至法院主张继承权,要求分割遗产。   

三是房屋买卖纠纷。村民拆迁前将房屋出卖给非本村村民甚至城镇居民,一旦得知所出卖的房屋纳入拆迁范围,卖房人为获得巨额拆迁补偿,而根据土地管理法的规定主张房屋买卖合同无效。


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